西安非限購區(qū)執(zhí)行首付兩成 能否一改區(qū)域樓市低迷？

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有83城放松限購，86城房貸主流利率低至首套4.1%，二套4.9%的下限水平。其中，蘭州、貴陽、南通等多個城市首套房的首付比例已下調(diào)至兩成。
　　近日，華商報記者實地調(diào)查了解到，西安也有非限購區(qū)域可兩成首付。
　　西安非限購區(qū)域 多項目已執(zhí)行兩成首付

　　近日，咸陽、高陵、灃東能源金貿(mào)區(qū)、灃西新城、秦漢、空港、涇河等多個區(qū)域，純商貸首付比例執(zhí)行20%，組合貸首付比例執(zhí)行20%。
　　從多個項目發(fā)布的消息可以看出，兩成首付確系屬實。
　　位于高陵區(qū)域的金地都會之光首付2成，戶型面積96—128平方米、不限購；陽光城壹號·薔薇溪谷首付兩成起，戶型面積102—180平方米，高層均價約16300元/平方米。此外，保利三一云城、濱江翡翠城、北宸天樾等項目，也打出了海報宣布20%首付比例的消息。記者在走訪中也落實了這一消息，多個項目的置業(yè)顧問均表示，目前項目已經(jīng)開始按照兩成首付的政策執(zhí)行。
　　其實早在今年5月份，咸陽就已經(jīng)出臺文件宣布首套房最低20%的首付政策。此次宣布最低20%首付比例的樓盤，主要集中在西咸新區(qū)咸陽行政轄區(qū)，高陵則屬于西安的不限購區(qū)域。此政策相較于目前西安主城執(zhí)行的首套房商貸比例最低為30%，二套房最低為40%的政策來看，首付20%確實有所降低。
　　究其原因還是區(qū)域內(nèi)的成交低迷，去化率持續(xù)下降導(dǎo)致的。前瞻顧問發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，咸陽成交量延續(xù)7月回落態(tài)勢，同環(huán)比齊跌；成交價格環(huán)比持平。其中8月僅天地源和樾溪谷、瓏樾府2個項目開盤，推出房源398套，平均去化率17%。位于灃西的中鐵灃河灣8月底推出的321套精裝房源，在開盤當天，去化率僅7%。
　　同時美城股份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，西安主城區(qū)商品住宅庫存為429萬平方米，去化周期為6個月；而同期西咸區(qū)域內(nèi)住宅庫存為255萬平方米，去化周期增至28個月，為近三年內(nèi)的最高水平。
　　全國多城調(diào)低首套及二套首付比例
　　而在全國其他城市，首付比例下降也比比皆是。以東莞為例，在下調(diào)房貸利率的同時，還將首付比例針對限購區(qū)與非限購區(qū)，進行了精細化調(diào)整。非限購區(qū)首套房首付比例最低2成。安徽滁州于7月13日發(fā)布8條樓市新政，其中包括，首套住房首付比例最低可降至20%，貸款利率最低可降至相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。
　　更多的城市，是對二套房的首付比例進行了下調(diào)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至9月16日，有41個城市降低二套房首付比例，主要集中于二線及三四線城市，包含重慶、西寧等大城市在內(nèi)。今年8月15日起，在濟南市行政區(qū)域內(nèi)購買第二套普通自住住房申請住房公積金貸款，最低首付款比例由60%調(diào)整至40%。同月，無錫二套房首付比例最低由4成降至3成。河北邢臺市對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。另外，發(fā)揮公積金貸款作用，購買首套自住住房的首付比例由30%降低到20%，購買二套住房的首付比例由60%降低到40%。鄭州地區(qū)部分銀行二套房首付比例也出現(xiàn)下調(diào)，從60%降至40%。
　　9月16日，天津市發(fā)文稱，對已結(jié)清購房貸款且在天津市無房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，按首套房貸款政策執(zhí)行。居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買第二套住房的，首付款比例最低為40％。
　　9月17日，海南省政府在“穩(wěn)經(jīng)濟助企紓困發(fā)展特別措施”中，專門提及了“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資”。其中二套房首付比例降至4成、二手房“帶押過戶”登記試點等樓市新政，引起了外界的廣泛關(guān)注。
　　那么，首付比例降低在全國各地開展，是否會助力樓市成交呢？58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則認為，二套房首付比例調(diào)整，對于潛在改善性需求量大的城市，效果會更為明顯一些。不過，市場嚴重供過于求或者需求增長有限的城市，即使下調(diào)二套房首付比例，效果也有限。
　　常規(guī)操作降首付不能解決樓市低迷
　　進入三季度，西咸新區(qū)非限購區(qū)域也迎來了多個新項目入市，供應(yīng)量大增。灃西新城的保利三一云城和交控|富力·尚悅居，空港新城的陜建云瀾府、星皓·仕嘉，涇河新城的綠城涇河·桂雨聽瀾、陜建·崇文朗樾，秦漢新城的南飛鴻·云境源起、紫薇和越秀雙國企聯(lián)合開發(fā)的純新盤紫薇越秀·馨樾府、藍城秦漢雲(yún)廬、萬科灃華錦鳴、華潤灃華九里、招商雍瀾灣等等。
　　兩成首付的出現(xiàn)，會對區(qū)域項目成交帶來明顯改善嗎？
　　沈視樓市主理人沈瑋對此持懷疑態(tài)度。她認為兩成首付的出現(xiàn)，其實在市場不太好的時候，是比較常規(guī)的一個政策，不僅僅是兩成首付，還有零首付等都是刺激需求的方式，但是真正市場的預(yù)期一旦下滑，其實是需要注入更多信心的。所以目前兩成首付的方式并不能起到多大的作用。
　　資深媒體人王濤也認為，非限購區(qū)的市場主要是由于過去2年房價漲幅過快的同時，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、城市配套又沒有形成，因此從一定程度上透支了未來幾年一定的房價空間。當市場降溫的時候，首先就會從這些區(qū)域開始。另外，目前購房者對于樓市信心的不足、自身收入不穩(wěn)定，也是影響購房積極性的重要原因。因此，首付比例的降低并不能從根本上解決非限購區(qū)域樓市的低迷。
　　王濤表示，樓市松綁已經(jīng)是大的趨勢，首付降低也是大的趨勢。今年西安已經(jīng)降低了公積金貸款的首付比例，部分銀行在商貸首套房認定標準方面也做了調(diào)整。在樓市持續(xù)低迷的情況下，預(yù)計限購區(qū)也將會逐步降低首付比例，特別是二套房首付比例的降低。
　　沈瑋也認為，現(xiàn)在樓市很明顯處于低谷的徘徊，但是分化明顯。在主城區(qū)，尤其是位置好、價格好、產(chǎn)品好的“三好”樓盤還是不愁賣的，甚至還會出現(xiàn)搖號。所以像20%首付、零首付、首付分期，甚至打折促銷優(yōu)惠，這一系列動作都是從外圍往主城滲透的問題，主要還是在于區(qū)域和樓盤之間的分化，而且這種表現(xiàn)應(yīng)該是未來一個常態(tài)。

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