西安非限購(gòu)區(qū)執(zhí)行首付兩成 能否一改區(qū)域樓市低迷？

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有83城放松限購(gòu)，86城房貸主流利率低至首套4.1%，二套4.9%的下限水平。其中，蘭州、貴陽(yáng)、南通等多個(gè)城市首套房的首付比例已下調(diào)至兩成。
　　近日，華商報(bào)記者實(shí)地調(diào)查了解到，西安也有非限購(gòu)區(qū)域可兩成首付。
　　西安非限購(gòu)區(qū)域 多項(xiàng)目已執(zhí)行兩成首付

　　近日，咸陽(yáng)、高陵、灃東能源金貿(mào)區(qū)、灃西新城、秦漢、空港、涇河等多個(gè)區(qū)域，純商貸首付比例執(zhí)行20%，組合貸首付比例執(zhí)行20%。
　　從多個(gè)項(xiàng)目發(fā)布的消息可以看出，兩成首付確系屬實(shí)。
　　位于高陵區(qū)域的金地都會(huì)之光首付2成，戶(hù)型面積96—128平方米、不限購(gòu)；陽(yáng)光城壹號(hào)·薔薇溪谷首付兩成起，戶(hù)型面積102—180平方米，高層均價(jià)約16300元/平方米。此外，保利三一云城、濱江翡翠城、北宸天樾等項(xiàng)目，也打出了海報(bào)宣布20%首付比例的消息。記者在走訪中也落實(shí)了這一消息，多個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)均表示，目前項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始按照兩成首付的政策執(zhí)行。
　　其實(shí)早在今年5月份，咸陽(yáng)就已經(jīng)出臺(tái)文件宣布首套房最低20%的首付政策。此次宣布最低20%首付比例的樓盤(pán)，主要集中在西咸新區(qū)咸陽(yáng)行政轄區(qū)，高陵則屬于西安的不限購(gòu)區(qū)域。此政策相較于目前西安主城執(zhí)行的首套房商貸比例最低為30%，二套房最低為40%的政策來(lái)看，首付20%確實(shí)有所降低。
　　究其原因還是區(qū)域內(nèi)的成交低迷，去化率持續(xù)下降導(dǎo)致的。前瞻顧問(wèn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，咸陽(yáng)成交量延續(xù)7月回落態(tài)勢(shì)，同環(huán)比齊跌；成交價(jià)格環(huán)比持平。其中8月僅天地源和樾溪谷、瓏樾府2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出房源398套，平均去化率17%。位于灃西的中鐵灃河灣8月底推出的321套精裝房源，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，去化率僅7%。
　　同時(shí)美城股份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，西安主城區(qū)商品住宅庫(kù)存為429萬(wàn)平方米，去化周期為6個(gè)月；而同期西咸區(qū)域內(nèi)住宅庫(kù)存為255萬(wàn)平方米，去化周期增至28個(gè)月，為近三年內(nèi)的最高水平。
　　全國(guó)多城調(diào)低首套及二套首付比例
　　而在全國(guó)其他城市，首付比例下降也比比皆是。以東莞為例，在下調(diào)房貸利率的同時(shí)，還將首付比例針對(duì)限購(gòu)區(qū)與非限購(gòu)區(qū)，進(jìn)行了精細(xì)化調(diào)整。非限購(gòu)區(qū)首套房首付比例最低2成。安徽滁州于7月13日發(fā)布8條樓市新政，其中包括，首套住房首付比例最低可降至20%，貸款利率最低可降至相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。
　　更多的城市，是對(duì)二套房的首付比例進(jìn)行了下調(diào)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月16日，有41個(gè)城市降低二套房首付比例，主要集中于二線及三四線城市，包含重慶、西寧等大城市在內(nèi)。今年8月15日起，在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，最低首付款比例由60%調(diào)整至40%。同月，無(wú)錫二套房首付比例最低由4成降至3成。河北邢臺(tái)市對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。另外，發(fā)揮公積金貸款作用，購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的首付比例由30%降低到20%，購(gòu)買(mǎi)二套住房的首付比例由60%降低到40%。鄭州地區(qū)部分銀行二套房首付比例也出現(xiàn)下調(diào)，從60%降至40%。
　　9月16日，天津市發(fā)文稱(chēng)，對(duì)已結(jié)清購(gòu)房貸款且在天津市無(wú)房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，按首套房貸款政策執(zhí)行。居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，首付款比例最低為40％。
　　9月17日，海南省政府在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施”中，專(zhuān)門(mén)提及了“穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資”。其中二套房首付比例降至4成、二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記試點(diǎn)等樓市新政，引起了外界的廣泛關(guān)注。
　　那么，首付比例降低在全國(guó)各地開(kāi)展，是否會(huì)助力樓市成交呢？58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則認(rèn)為，二套房首付比例調(diào)整，對(duì)于潛在改善性需求量大的城市，效果會(huì)更為明顯一些。不過(guò)，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求或者需求增長(zhǎng)有限的城市，即使下調(diào)二套房首付比例，效果也有限。
　　常規(guī)操作降首付不能解決樓市低迷
　　進(jìn)入三季度，西咸新區(qū)非限購(gòu)區(qū)域也迎來(lái)了多個(gè)新項(xiàng)目入市，供應(yīng)量大增。灃西新城的保利三一云城和交控|富力·尚悅居，空港新城的陜建云瀾府、星皓·仕嘉，涇河新城的綠城涇河·桂雨聽(tīng)瀾、陜建·崇文朗樾，秦漢新城的南飛鴻·云境源起、紫薇和越秀雙國(guó)企聯(lián)合開(kāi)發(fā)的純新盤(pán)紫薇越秀·馨樾府、藍(lán)城秦漢雲(yún)廬、萬(wàn)科灃華錦鳴、華潤(rùn)灃華九里、招商雍瀾灣等等。
　　兩成首付的出現(xiàn)，會(huì)對(duì)區(qū)域項(xiàng)目成交帶來(lái)明顯改善嗎？
　　沈視樓市主理人沈瑋對(duì)此持懷疑態(tài)度。她認(rèn)為兩成首付的出現(xiàn)，其實(shí)在市場(chǎng)不太好的時(shí)候，是比較常規(guī)的一個(gè)政策，不僅僅是兩成首付，還有零首付等都是刺激需求的方式，但是真正市場(chǎng)的預(yù)期一旦下滑，其實(shí)是需要注入更多信心的。所以目前兩成首付的方式并不能起到多大的作用。
　　資深媒體人王濤也認(rèn)為，非限購(gòu)區(qū)的市場(chǎng)主要是由于過(guò)去2年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、城市配套又沒(méi)有形成，因此從一定程度上透支了未來(lái)幾年一定的房?jī)r(jià)空間。當(dāng)市場(chǎng)降溫的時(shí)候，首先就會(huì)從這些區(qū)域開(kāi)始。另外，目前購(gòu)房者對(duì)于樓市信心的不足、自身收入不穩(wěn)定，也是影響購(gòu)房積極性的重要原因。因此，首付比例的降低并不能從根本上解決非限購(gòu)區(qū)域樓市的低迷。
　　王濤表示，樓市松綁已經(jīng)是大的趨勢(shì)，首付降低也是大的趨勢(shì)。今年西安已經(jīng)降低了公積金貸款的首付比例，部分銀行在商貸首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面也做了調(diào)整。在樓市持續(xù)低迷的情況下，預(yù)計(jì)限購(gòu)區(qū)也將會(huì)逐步降低首付比例，特別是二套房首付比例的降低。
　　沈瑋也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市很明顯處于低谷的徘徊，但是分化明顯。在主城區(qū)，尤其是位置好、價(jià)格好、產(chǎn)品好的“三好”樓盤(pán)還是不愁賣(mài)的，甚至還會(huì)出現(xiàn)搖號(hào)。所以像20%首付、零首付、首付分期，甚至打折促銷(xiāo)優(yōu)惠，這一系列動(dòng)作都是從外圍往主城滲透的問(wèn)題，主要還是在于區(qū)域和樓盤(pán)之間的分化，而且這種表現(xiàn)應(yīng)該是未來(lái)一個(gè)常態(tài)。

再等一年