世邦魏理仕發(fā)布《2022年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)全年回顧及2023年展望》

產(chǎn)業(yè)發(fā)展撬動(dòng)寫(xiě)字樓需求新勢(shì)能，多元零售場(chǎng)景激發(fā)市場(chǎng)新生態(tài)

——世邦魏理仕發(fā)布《2022年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)全年回顧及2023年展望》

2023年1月11日，西安—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)全年回顧及2023年展望》，解析西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

2022年，西安政府共出臺(tái)實(shí)施10個(gè)方面37條穩(wěn)增長(zhǎng)政策措施，密集出臺(tái)的各項(xiàng)扶持、紓困、維穩(wěn)政策有力助推西安招商引資，全年錄得多個(gè)行業(yè)“龍頭”企業(yè)落戶或加碼西安，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。隨著國(guó)家中心城市建設(shè)步伐的加快及國(guó)際消費(fèi)中心城市的加速培育，多重發(fā)展機(jī)遇疊加，吸引更多資源要素的匯聚，“西”引力不斷升級(jí)。

2022年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具韌性，細(xì)分行業(yè)表現(xiàn)分化驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求新動(dòng)能，樓宇經(jīng)濟(jì)躍升新臺(tái)階；多元零售場(chǎng)景激發(fā)優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)新生態(tài)，激活消費(fèi)新勢(shì)能；投資市場(chǎng)活力回歸，投資標(biāo)的更趨多元。

——CBRE世邦魏理仕西安研究部負(fù)責(zé)人 趙凱悅

優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展撬動(dòng)需求新勢(shì)能

2022年西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)回暖，整體市場(chǎng)共錄得3個(gè)寫(xiě)字樓交付，合計(jì)約10.4萬(wàn)平方米；其中甲級(jí)寫(xiě)字樓占比48.2%。由于部分純地產(chǎn)商背景的業(yè)主因行業(yè)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)持更加審慎的態(tài)度，導(dǎo)致年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)宗延遲交付。雖新增供應(yīng)同比上升3.7%，但僅達(dá)到年初預(yù)測(cè)的三成。分區(qū)域看，高新二期供應(yīng)破冰，錄得全年新增面積的74.2%。縱觀全年需求端，超過(guò)90%的租賃需求在二、三、四季度集中釋放。其中，升級(jí)擴(kuò)租需求仍主導(dǎo)市場(chǎng)租賃需求類型，但擴(kuò)租需求有所放緩，需求占比同比下降11.1個(gè)百分點(diǎn)。全年西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓凈吸納量錄得約13.2萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至32.2%；全年租金呈下行趨勢(shì)，可比項(xiàng)目租金同比下降3.3%至73.2元每平方米每月。

細(xì)分行業(yè)表現(xiàn)分化驅(qū)動(dòng)需求新勢(shì)能。隨著西安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市基礎(chǔ)架構(gòu)得到持續(xù)提升，西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求隨之變化。2022年西安甲級(jí)寫(xiě)字樓新增顯示，科技新媒體、金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑業(yè)持續(xù)主導(dǎo)西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增租賃需求，分別占比18.4%、18.3%、17.7%。主導(dǎo)行業(yè)雖仍具韌性，但其細(xì)分行業(yè)正隨之發(fā)生潛移默化的變化。

科技新媒體需求連續(xù)三年穩(wěn)居新增辦公需求的首位，其中，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)（B2B）新增需求占比64.4%，同比顯著增加16.6個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)成為行業(yè)主要需求來(lái)源?；钴S的細(xì)分行業(yè)包括人工智能、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等。11月印發(fā)的《西安市“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》中提出，到2025年，西安數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重不低于10%，明確數(shù)字經(jīng)濟(jì)將成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。借此，未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)將邁向發(fā)展的新領(lǐng)域、新階段，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求預(yù)計(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)。

2022年，西安連續(xù)出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資行業(yè)發(fā)展的若干措施》、《西安市金融支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)工作措施》、《西安市打造創(chuàng)投生態(tài)十項(xiàng)舉措》等一系列金融政策營(yíng)造一流創(chuàng)投生態(tài)、打造“創(chuàng)投之都 ”的城市名片。借此契機(jī)，創(chuàng)投及融資類新興金融機(jī)構(gòu)的租賃需求出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，推動(dòng)新興金融需求占比同比上升6.7個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)傳統(tǒng)金融6.5個(gè)百分點(diǎn)成為金融類企業(yè)租賃需求增長(zhǎng)新動(dòng)力。

得益于西安都市圈建設(shè)提速，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)的基建、市政、工程等領(lǐng)域的國(guó)資背景企業(yè)也隨之展現(xiàn)出愈發(fā)強(qiáng)勁的擴(kuò)張意愿，特別是著重于開(kāi)發(fā)二、三線城市的企業(yè)尤為矚目，繼而帶動(dòng)年內(nèi)房地產(chǎn)建筑行業(yè)的新增需求占比較去年上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。

此外，石油、煤炭、電力等傳統(tǒng)能源行業(yè)的升級(jí)需求在本年度集中釋放，疊加新能源企業(yè)的新設(shè)立需求的增加，推動(dòng)能源行業(yè)新增租賃需求占比較去年大幅上升5個(gè)百分點(diǎn)。隨著租戶對(duì)物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，共享辦公在租戶資產(chǎn)組合中的重要性持續(xù)提升，推動(dòng)第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)成交占比同比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)。隨著先進(jìn)制造逐步成為西安建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的重要支撐，制造業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)需求新勢(shì)能，來(lái)自制造業(yè)企業(yè)需求占比近三年持續(xù)上升，勢(shì)頭向好。

優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)更具韌性，樓宇經(jīng)濟(jì)躍升新臺(tái)階。隨著企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公場(chǎng)所價(jià)值的認(rèn)知不斷提升，甲級(jí)辦公樓中升級(jí)搬遷需求近三年來(lái)持續(xù)走高，2022年達(dá)到55%，較去年同期增長(zhǎng)7.5個(gè)百分點(diǎn)。升級(jí)租戶以金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)及新能源行業(yè)等更具韌性的企業(yè)需求為主。同時(shí)，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)承租能力有所提高，62%的升級(jí)搬遷集中在每月每平方米110元以上高租金水平區(qū)間的樓宇，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓韌性的持續(xù)增強(qiáng)。此外，《西安市商務(wù)樓宇等級(jí)劃分要求》于年底出臺(tái)，未來(lái)還將出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)特色樓宇評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。不斷密織的政策布局疊加更具韌性的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將共同推動(dòng)西安樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新階段，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，衍生更多辦公需求。

展望2023年，西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)集中供應(yīng)，約47萬(wàn)平方米的樓宇計(jì)劃交付，其中高新區(qū)新項(xiàng)目占比高達(dá)67%，區(qū)域租賃活躍度預(yù)計(jì)繼續(xù)攀升。此外，隨著業(yè)務(wù)、員工及工作場(chǎng)所戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)及依賴度的日益提升，辦公空間的地理布局、產(chǎn)品組合等的靈活性將更加突出，以改善企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，故而租賃市場(chǎng)或?qū)⒁?jiàn)證更多辦公需求在不同區(qū)域、載體間的加速流動(dòng)。

CBRE西安及鄭州顧問(wèn)及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人孫奇表示：“ 隨著行業(yè)巨頭的持續(xù)加碼，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸或?qū)?lái)更多機(jī)遇，衍生更多潛在辦公需求。同時(shí)，防疫政策的調(diào)整也將更有利于進(jìn)行實(shí)地寫(xiě)字樓參觀，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)需求將在3-6個(gè)月后隨經(jīng)濟(jì)動(dòng)能和租戶景氣度的提升而展開(kāi)。此外，在樓宇經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫下，高質(zhì)量樓宇也將更好地發(fā)揮輻射帶動(dòng)作用，助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。“

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：多元零售場(chǎng)景激發(fā)市場(chǎng)新生態(tài)

2022年，西安零售物業(yè)市場(chǎng)整體呈回暖態(tài)勢(shì)，多個(gè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)輕重資產(chǎn)方式積極加碼布局、零售形態(tài)推陳出新。全年共迎來(lái)3個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)約21萬(wàn)平方米，其核心、次級(jí)商圈分別占比38%、62%。分區(qū)域看，核心板塊睽違4年迎來(lái)首個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目入市，為鐘樓片區(qū)增加零售多樣性。城西及高新片區(qū)兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)在進(jìn)一步滿足區(qū)域及周邊消費(fèi)人群需求的同時(shí)激發(fā)片區(qū)消費(fèi)活力。2022年全年，受疫情反復(fù)及防疫政策變動(dòng)影響，全年消費(fèi)有所走弱，年內(nèi)部分社區(qū)商業(yè)錄得小波退租潮，疊加個(gè)別新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目招租率不及預(yù)期，全年空置率同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)至10.8%。同時(shí)年內(nèi)錄得核心片區(qū)三個(gè)百貨項(xiàng)目退市。全市租金跌幅有所增加，同比下降2.5%，至每月每平方米259.9元。

2021年，零售新增需求占比40.8%。連鎖服飾品牌擴(kuò)張放緩，取而代之的是凸顯獨(dú)立個(gè)性的服飾積極擴(kuò)張，如買手店、集合店、獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌等；國(guó)貨運(yùn)動(dòng)品牌取代外資品牌，加速發(fā)展，本年度如李寧、鴻星爾克等品牌新增多家店鋪并積極下沉近郊社區(qū)商業(yè)。餐飲需求占比28.4%。主要以本土連鎖品牌的新增需求為主，全國(guó)性連鎖餐飲則是以生如夏花、蘭湘子等地方菜系及火鍋類品牌的新增需求為主；網(wǎng)紅咖啡及街頭獨(dú)立咖啡品牌年內(nèi)積極擴(kuò)張，M stand、Manner、%Arabica均已布局西安零售市場(chǎng)，并加速擴(kuò)店。體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求占比23.1%，其中沉浸式體驗(yàn)成當(dāng)前最活躍的品類，如劇本殺、電競(jìng)館等。健身運(yùn)動(dòng)已然成為消費(fèi)者日常，但更聚焦于專業(yè)化的細(xì)分運(yùn)動(dòng)，如棒球館、籃球館、滑板俱樂(lè)部等。此外，新能源汽車熱力不減，全年零售項(xiàng)目中錄得超25家新能源汽車品牌開(kāi)出新店，主要選址人口密度較大的非核心商圈，同時(shí)品牌更趨多元化。

多元零售場(chǎng)景釋放消費(fèi)新勢(shì)能，催生零售新生態(tài)。受限于品牌謹(jǐn)慎的擴(kuò)張策略，快閃店、限時(shí)店已從早期的錦上添花變成運(yùn)營(yíng)商豐富零售場(chǎng)景、打造話題、提升關(guān)注度的重要戰(zhàn)略之一。年內(nèi)，快閃店活躍度大幅提升，跨越服飾、香氛、咖啡茶飲、運(yùn)動(dòng)及潮玩等多個(gè)品類。同時(shí)，作為進(jìn)入新市場(chǎng)的試水之舉，快閃店活躍度的突增也表明品牌商對(duì)西安零售市場(chǎng)關(guān)注度的增加，為西安零售市場(chǎng)復(fù)蘇打下基礎(chǔ)。同時(shí)，更多運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始鼓勵(lì)品牌在自己的空間區(qū)域內(nèi)向消費(fèi)者傳輸自己的獨(dú)特氣質(zhì)，以此形成一個(gè)個(gè)多元化的消費(fèi)小場(chǎng)景，豐富購(gòu)物體驗(yàn)的同時(shí)衍生更大的面積需求。

此外，“盒子”外愈加豐富的零售場(chǎng)景活化商圈零售氛圍，激活消費(fèi)新勢(shì)能，重塑零售生態(tài)。街頭咖啡館、茶室、酒吧等街頭“第三空間”的遍地開(kāi)花活化城市脈絡(luò)，激發(fā)消費(fèi)潛力；同時(shí)如城隱知野·仙市道北、西虹天上市、山灰藝術(shù)社區(qū)等零售新空間的層出疊見(jiàn)正不斷拓展西安零售市場(chǎng)的邊界，孕育結(jié)構(gòu)性演變，催生零售新生態(tài)。

2023年市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來(lái)逾35.7萬(wàn)平方米的供應(yīng)小高峰，有望進(jìn)一步完善包括高新、曲江及城西在內(nèi)的非核心板塊商業(yè)布局，此外，隨著品牌商對(duì)西安零售市場(chǎng)關(guān)注度的持續(xù)增加，或?qū)⒂懈嗍走M(jìn)品牌隨新增項(xiàng)目落地。隨著疫情的過(guò)峰，在各具特色的新項(xiàng)目和多樣首店的推動(dòng)下，西安零售市場(chǎng)將加速?gòu)?fù)蘇。

CBRE西安及鄭州顧問(wèn)及交易服務(wù)部|商業(yè)負(fù)責(zé)人何易峰表示：“西西安有日益提升的城市品味、愈加包容的營(yíng)商環(huán)境以及充滿活力的消費(fèi)市場(chǎng)都為西安零售市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，《西安國(guó)際消費(fèi)中心城市培育創(chuàng)建三年行動(dòng)方案（2022-2024年）》的印發(fā)，更將加速西安國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)的步伐。隨著“三都四城”品牌建設(shè)工作的開(kāi)展，國(guó)際元素、國(guó)際交往愈發(fā)凸顯，西安零售市場(chǎng)將再次獲得更多關(guān)注，再次進(jìn)入高速發(fā)展軌道?！?/font>

投資市場(chǎng)：市場(chǎng)基本面企穩(wěn)激發(fā)市場(chǎng)交易活力

2022年，西安物業(yè)投資市場(chǎng)錄得4筆大宗交易，已知交易額達(dá)8.7億元，同比上升54.0%。目前已經(jīng)成交及正在進(jìn)行的交易均為資產(chǎn)交易，購(gòu)置的標(biāo)的仍以優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓為主，但隨著產(chǎn)業(yè)園成交的增加，更多成熟產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目日益受到關(guān)注，成交標(biāo)的更趨多元。在疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于現(xiàn)金流的追求令大宗交易的供應(yīng)端將持續(xù)增加，除寫(xiě)字樓外，產(chǎn)業(yè)物業(yè)及零售物業(yè)的可出售項(xiàng)目也有所增加，為大宗物業(yè)交易市場(chǎng)活躍度提升打下基礎(chǔ)。全國(guó)來(lái)看，隨著資本持續(xù)聚焦新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，西安產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體量的增加及成熟度的提升或?qū)⒂瓉?lái)更多投資關(guān)注。

CBRE西安及鄭州分公司董事總經(jīng)理李健表示：“隨著本輪疫情的過(guò)峰，市場(chǎng)基本面的加速?gòu)?fù)蘇有望帶動(dòng)大宗交易市場(chǎng)的投資活躍度與資產(chǎn)多樣化水平同步提升。同時(shí)，若干特色產(chǎn)業(yè)相關(guān)利好政策的頒布有望推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上新臺(tái)階，作為產(chǎn)業(yè)載體的商務(wù)園區(qū)及廠房物業(yè)將持續(xù)吸引投資者的關(guān)注?！?/font>

– 完 –