西安高鐵新城：產業(yè)薄弱、人口缺失，難成“氣候”？

參哥說：近年來，高鐵網絡的“成形”使得高鐵新城成為關注點，然而，西安高鐵新城一直以來“存在感”都比較弱，盡管有著全面的規(guī)劃，高鐵商圈依舊未見成效。那么，西安高鐵新城規(guī)劃如何？在發(fā)展的過程中，又有著怎樣的優(yōu)勢以及存在的問題呢？參姐實探并分析。

作者 | 參姐

主編 | 參哥

2016年7月13日，國家發(fā)展改革委、交通運輸部、中國鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《中長期鐵路網規(guī)劃》：預計到2025年，高速鐵路規(guī)模將達到3.8萬公里左右。

權威數據顯示，截止到2018年底，我國高鐵營業(yè)里程已達到2.9萬公里，超過全球高鐵總里程的2/3，高鐵網絡已現規(guī)模。

與此同時，據統(tǒng)計，全國目前已呈現或在建中的高鐵新城有近百座。

西安高鐵新城作為這百位成員之一，如今也正在改擴建中，然而，相比其他城市的高鐵新城，西安高鐵新城一直屬于“緘默”狀態(tài)。

本篇，參姐通過實探高鐵新城，看看西安高鐵新城的現狀，發(fā)展的契機、存在的問題以及樓市情況。

01西安高鐵新城的“爆發(fā)力”：全面的規(guī)劃+正在完善的配套

高鐵新城是圍繞西安北站打造的城市新區(qū)，規(guī)劃面積19.5平方公里，規(guī)劃范圍為：北至渭河、東至西銅高速、南至北三環(huán)、西至機場高速。其中核心區(qū)域3.2平方公里。

2018年9月17日，西安通過《高鐵新城移交西安經濟技術開發(fā)區(qū)管理體制方案》，經開區(qū)正式接管高鐵新城。

高鐵新城規(guī)劃定位：以北客站為核心，打造集綜合交通、特色商貿、娛樂休閑、生態(tài)宜居于一體的現代化高鐵新城。依托北客站及渭河兩大資源，打造高鐵經濟片區(qū)和濱河經濟片區(qū)雙引擎，擬構建雙核、兩區(qū)、六板塊的結構。

依托核心高鐵站，西安高鐵新城發(fā)展契機明顯：

第一.天然的地理位置優(yōu)勢?！懊住弊中透哞F交通網絡的成形必然以高鐵新城為核心。對外，2016年9月10日鄭徐高鐵正式開通，西安進入全國高鐵大版圖，完成了由關中經濟圈融入中國圈的跨越式發(fā)展。

對內，高鐵新城的建設和發(fā)展，對西安北的延伸非常重要，不僅對草灘和未央湖-大學城兩個板塊的聯(lián)動發(fā)展有利，同時對秦漢新城蘭池大道板塊，甚至是涇河新城核心區(qū)的發(fā)展，也將起到重要的拉伸作用。

第二.策略明晰。西安高鐵新城自有其天然優(yōu)勢，但這也需要精心運營。

據西安市人民政府官網顯示，7月2日上午，高鐵新城產業(yè)規(guī)劃專題匯報會召開，來自新加坡的設計團隊負責人匯報了高鐵新城產業(yè)發(fā)展規(guī)劃并進行了會議討論。在高鐵新城建設過程中，如果有專家的“指點”，事半功倍。

除此之外，西安高鐵新城在商業(yè)、生活配套方面也正在逐步完善。據悉，高鐵新城將打造超高層及SOHO孵化器，集超五星酒店、五星辦公、空中餐廳及精品公寓為一體的666米超級立體城市空間已意向落地。

另外，西安紅會國際醫(yī)院已確定入駐，長樂一小及2所幼兒園已建成并投入使用，文景山公園也已開園，元朔路地鐵站正在加快建設。

同時，按照“站城一體、綜合配套”的思路規(guī)劃了五大功能區(qū)，具體為：

商務總部功能區(qū)（酒店、會展、商業(yè)和企業(yè)總部）、金融服務功能區(qū)（新金融及區(qū)塊鏈、互聯(lián)網金融）、對外交流服務功能區(qū)（企業(yè)高端人才培訓基地、高技能人才培訓基地）、醫(yī)療康養(yǎng)功能區(qū)（高端專科醫(yī)院、康養(yǎng)大健康企業(yè)、生物科技研發(fā)企業(yè)）、生態(tài)宜居功能區(qū)（高品質住宅區(qū)）。

這些“爆發(fā)力”后期能迸發(fā)出來的話，西安高鐵新城刷出新的“速度”指日可待。

02

西安高鐵新城兩大“頑疾”

當然，西安高鐵新城至今不太有“名氣”也是因為存在“頑疾”，參姐實探發(fā)現，高鐵新城要發(fā)展，就目前而言，“支撐點”還是不夠強。

一.概念模糊。首先，西安的高鐵新城的規(guī)劃、定位太過全面、多元化，因而在具體的實施中喪失了方向感，“東一榔頭，西一棒子”，導致現在高鐵新城依舊還停留在高鐵站擴建階段。

另外，西安很多人并不知道高鐵新城的概念，板塊興得先從概念起，西安高鐵新城的概念在西安人的印象中太過薄弱。

二.產業(yè)薄弱、人口缺失。首先，西安高鐵新城目前的產業(yè)有一定的局限性，參姐實探，高鐵新城尚稷路、草灘三路一帶聚集了石羊集團、美邦等第二產業(yè)，缺少此前規(guī)劃的金融、總部功能區(qū)等，因此在高端人才的導入上少了“入口”。

加之，西安高鐵新城商業(yè)資源等的缺失，高鐵新城就成了非?！皢渭儭钡慕煌屑~，人流快進快出，人口沉淀不下來。

實探發(fā)現，高鐵站周邊有規(guī)模的商業(yè)就是近期即將開業(yè)的高鐵新城西部奧萊。

03西安高鐵新城樓市現狀：住宅用地少

另外，必須說一下目前高鐵新城的樓市情況，畢竟，開發(fā)商的“眼力”稱得上是區(qū)域前景的“風向標”。

總體看來，西安高鐵新城樓市有以下三大現狀：

一.住宅用地少。參姐特地查了一下，2019年6月12日下午，西安高鐵新城139畝建設用成交，這是繼1月之后，高鐵新城時隔5個月后最近的一次土拍了，而且，這五宗地為城改項目。

縱觀這幾年的情況，高鐵新城住宅用地很少，大量用地都是商業(yè)、商務，如此一來，房企入駐、人口聚集都缺少“載體”。

二.樓盤方面，在售樓盤少。高鐵新城核心區(qū)北客站周邊在售/待售的樓盤有以下幾個：

可以看得出，在售的樓盤僅1盤，而且，這些樓盤都屬于賣的比較久的老盤，從產品、價格上來看，也屬于“純剛需”盤。

再往外輻射，同屬高鐵新城范圍內的經開草灘板塊有純新盤亮相，該板塊內的純新盤帶來新局面，走的是“剛改路線”。

綠城純新盤綠城·桂語蘭庭，目前備案價已出，首批推出26#、28#、29#，其中26#樓、29#樓為高層，面積區(qū)間為100-128㎡，均價：11393.2元/㎡；28#樓洋房，面積為140㎡，均價13193元/㎡，共計404套房源。

合能純新盤合悅華府，項目產品為小高層、高層、洋房，或于年內推新。

三.整體周邊環(huán)境差。如果以高鐵站為核心，走出高鐵站，5公里范圍內的環(huán)境現狀堪憂，參姐驅車前往距離高鐵站比較近的小區(qū)，路上神奇的見到了羊群……這將成為購房者后期置業(yè)的顧慮。

04高鐵新城發(fā)展的“通病”與借鑒

目前，全國近百座城市規(guī)劃或建設有高鐵新城，但是大部分都停留在初級的建設階段，甚至有些被冠以“空城”。

參姐查了一下，大多發(fā)展緩慢的城市的高鐵新城都有三大“通病”：

一.距離主城區(qū)較遠，短期內難以發(fā)展。由于高鐵站往往離主城區(qū)較遠，少則幾公里，多則十幾公里。除了高鐵新城，新城與老城之間的這塊區(qū)域也是考慮怎樣被帶動輻射起來，這對城市的建設而言都是巨大的投入，很難在短期內實現發(fā)展。

二.配套不足，人氣難以聚集。不少城市的高鐵新城相關的配套設施和產業(yè)不足，支撐不了區(qū)域發(fā)展，人氣難以聚集。

三.規(guī)劃層面，目標不夠清晰。不少城市的高鐵新城在最初規(guī)劃上，“攤子”鋪的太大，后期實施難度也增大。

當然，也有做的好的，蘇州的高鐵新城已經很成規(guī)模。其中，這三點值得借鑒：

一.定位為新門戶，產城融合。蘇州高鐵新城定位為蘇州新門戶，幾年內，加緊招商引資，吸引了一大批一大批尖端科技項目、龍頭企業(yè)落戶。

蘇州高鐵新城規(guī)劃圖

二.規(guī)劃、配套同行。蘇州高鐵新城摒棄了“中國式開發(fā)區(qū)”先出規(guī)劃，再賣房子，而教育、商業(yè)、公共配套遲遲不見落地的模式，而是教育、商業(yè)都同步落地。

三.概念先行。遠在蘇州高新新城尚未正式落地之前，關于蘇州高鐵新城的未來潛力已傳遍蘇城。概念先打出來，投資的各方也才會有信心。

結語：

高鐵新城想要短期內見成果，離不開規(guī)劃、人氣、配套三者的結合。另外，打出“名氣”也很關鍵。

客觀來說，西安高鐵新城發(fā)展整體是緩慢的，外，西安高鐵新城沒有“名聲”，內，住宅用地太少，商圈難以形成。

但也不是“一棒子打死”，西安高鐵新城發(fā)展自有契機，清晰的規(guī)劃加上逐步完善的配套，未來，西安“北跨”，高鐵新城一定是個“突破口”。

你是如何看待西安高鐵新城的呢？歡迎留言區(qū)討論！

曲終人不見 發(fā)表于 2019-11-14 18:35
高新區(qū)，經開區(qū)，曲江新區(qū)，西咸新區(qū)，灃東新城，灃西新城，涇河新城，空港新城，秦漢新城，高鐵新城，國際 ...

大興新區(qū){:mocs_33:}

實際上高鐵新城要發(fā)展好，第一先把規(guī)劃好的綠地公園做好，其次是和市區(qū)的鏈接，就是能把繞城高速高架起來和經開區(qū)無縫連接，這樣就能提高人氣，對未來開發(fā)有好處，也能吸引大型開發(fā)商

高鐵站，有快捷的交通最重要，地鐵，長途汽車，公交站場，不需要規(guī)劃大型商業(yè)，誰沒事不會去高鐵站購物的。

個人以為產業(yè)，住宅，交通，是新區(qū)三大要素，這些可以引來服務業(yè)，帶來人氣。高新，老經開都是這個路子，曲江產業(yè)是旅游，浐灞還缺乏足夠的產業(yè)。少條腿的開發(fā)區(qū)都缺后勁。

樓主個怪胎，來過西安嗎。

嚴重不看好，十年前就不看好，十年了，證明了當年是對的詳見：http://gdarts.com.cn/thread-143470-6-1.html

曲終人不見 發(fā)表于 2019-11-14 18:35
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這臉打滴！

曲終人不見 發(fā)表于 2019-11-14 18:35
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涇渭新城、原點新城、

{:mocs_48:}

高新區(qū)，經開區(qū)，曲江新區(qū)，西咸新區(qū)，灃東新城，灃西新城，涇河新城，空港新城，秦漢新城，高鐵新城，國際港務區(qū)，浐灞生態(tài)區(qū)，灞河新區(qū)，航天基地，常寧新區(qū)………想不起來了，請接龍。

肯定會越來越好，區(qū)位優(yōu)勢在那放著呢，把大西安的圖展開看看

{:mocs_48:}

clover 發(fā)表于 2019-11-13 15:51
任何新區(qū)的開發(fā)都必須基礎設施建設先行 硬件跟上了 自然而然發(fā)展就快了
其實應該把北站周圍打造成高檔住宅 ...

現在已經開始了，恒大，中南，綠城，經發(fā)，碧桂園的盤現在都起來了。