西安城北，再造一個(gè)“曲江南湖”？

2002年，曲江融資5億元，依托國(guó)家AAAAA級(jí)景區(qū)大雁塔建起了大雁塔北廣場(chǎng)，將文化、休閑和旅游相融合，短時(shí)間內(nèi)吸引游客數(shù)百萬(wàn)人次。

一舉“試水”成功，讓曲江的發(fā)展從此進(jìn)入快車道。

此后大手筆打造的曲江南湖公園（曲江池遺址公園）由著名建筑大師張錦秋擔(dān)綱總設(shè)計(jì)，并以此為依托進(jìn)行周邊土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

如今，“曲江模式”已經(jīng)是非常成熟的一種運(yùn)營(yíng)方式，形成以文化、旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以“文化+旅游+城市”為基本模式。

近期，停在紙上多年的“未央湖片區(qū)提升改造”，終于傳來(lái)總體規(guī)劃框架，并宣傳將參照曲江池開(kāi)發(fā)模式。

那么，在西安城北，真的能再造一個(gè)“曲江南湖”嗎？

XI'AN

  沒(méi)落的未央湖

毫無(wú)疑問(wèn)，曾經(jīng)的未央湖有多讓人寄予期望，現(xiàn)在的未央湖就多讓人失望，更讓人難以想象的是，圍繞湖景，竟有中登湖景花園、香繽國(guó)際城這樣的爛尾樓存在。

1993年時(shí)，未央湖是經(jīng)西安官方確定開(kāi)發(fā)的曲江、半坡、未央湖三大旅游開(kāi)發(fā)區(qū)之一，規(guī)劃面積10.15平方公里。轄區(qū)共有33個(gè)行政社區(qū)(村)，常駐人口約13.3萬(wàn)人。

更是因?yàn)闁|臨灞河，北至渭河的地理因素，被認(rèn)為是最具“水”特色的開(kāi)發(fā)區(qū)。

1997年5月西安未央湖游樂(lè)園正式開(kāi)放，這個(gè)以水為特色，集旅游、度假、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性游樂(lè)園，園區(qū)占地面積約850畝，水域面積約350畝。

聽(tīng)起來(lái)頗為美好的公園，可未央湖的開(kāi)發(fā)方顯然沒(méi)有找到正確的運(yùn)營(yíng)方式。

開(kāi)園20多年來(lái)，未央湖游樂(lè)園已接待游客1400萬(wàn)人次以上，由于時(shí)代眼光的局限，未央湖此前的開(kāi)發(fā)屬于傳統(tǒng)游樂(lè)園收費(fèi)模式，不僅入園要收門票，還通過(guò)蹦極、海盜船、高空漂流等收費(fèi)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行盈利。

這種傳統(tǒng)的門票盈利的方式，在后期市場(chǎng)化環(huán)境中根本競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)各類更具實(shí)力的游樂(lè)園。

令人驚異的是，作為伴隨一代人成長(zhǎng)的記憶承載之地，未央湖游樂(lè)園也沒(méi)能在當(dāng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境并不激烈的情況下實(shí)現(xiàn)盈利。

開(kāi)園五年不到，開(kāi)發(fā)建設(shè)并運(yùn)營(yíng)的未央湖旅游開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司就已經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善，虧損嚴(yán)重。2003年時(shí)還考慮由西安雅荷企業(yè)集團(tuán)對(duì)未央湖游樂(lè)園進(jìn)行了全面的股權(quán)收購(gòu)并擬對(duì)其進(jìn)行重新定位和二次開(kāi)發(fā)。

當(dāng)時(shí)因規(guī)劃調(diào)整等各方面原因一直未能進(jìn)行，只不過(guò)雅荷也借此入局未央湖板塊，開(kāi)發(fā)建設(shè)周邊多個(gè)高檔社區(qū)項(xiàng)目。只是后期未央?yún)^(qū)又回復(fù)稱，西安未央湖游樂(lè)園已經(jīng)隸屬于西安雅荷企業(yè)集團(tuán)了。

說(shuō)起周邊的住宅，這又牽扯到另一個(gè)未央湖開(kāi)發(fā)失敗的重要因素。

西安早期別墅區(qū)誕生地之一就在未央湖片區(qū)，臨湖美景+西安行政中心北遷兩大利好，讓未央湖的前景被無(wú)限看好。

只是這種利好，隨著曲江、浐灞的開(kāi)發(fā)迅速褪去光環(huán)，同樣是依湖而居，你會(huì)選擇每天傍晚只需要抬腳就能進(jìn)去的自然和諧、維護(hù)到位的曲江池呢，還是進(jìn)去需要花費(fèi)30元門票，里面商業(yè)氣息濃厚，美景都被娛樂(lè)設(shè)施擋住的未央湖呢？

這不僅是定位的矛盾，更是運(yùn)營(yíng)方既舍不得門票收入，又想要乘上房地產(chǎn)紅利的落后思維。

多年前名噪一時(shí)的別墅小區(qū)們已經(jīng)老舊破敗，榮光不再。環(huán)湖興建的10個(gè)別墅型小區(qū)，平均樓齡約為15年，其中老舊小區(qū)就有3個(gè)。片區(qū)市政設(shè)施配置不足，水電氣暖覆蓋不全，主次干道路況差等級(jí)低，背街小巷斷頭路未打通，交通環(huán)境擁堵不堪，通達(dá)率也不夠，環(huán)湖南路以北還有空白點(diǎn)。

有舍才有得，不舍不得，造就了如今未央湖周邊區(qū)域，別墅區(qū)、老舊小區(qū)、爛尾樓共同存在的窘境。

開(kāi)發(fā)定位的失誤，吸引不來(lái)足夠的居住群體，繼而產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，無(wú)法吸引大型商業(yè)落地，并持續(xù)惡性循環(huán)下去，教育和醫(yī)療配套無(wú)力投入更新，中小學(xué)多為原行政村或長(zhǎng)慶配建學(xué)校，片區(qū)二級(jí)以上公立醫(yī)院沒(méi)有，僅有2所社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、1個(gè)小型民營(yíng)醫(yī)院和零散個(gè)體診所。

直至成為被人遺忘的未央湖。

XI'AN

  未央湖再開(kāi)發(fā)能成功嗎？

在西安不斷拉大城市框架的過(guò)程中，城市的發(fā)展也逐漸從核心的主城區(qū)向外擴(kuò)張，衍生出開(kāi)發(fā)區(qū)與傳統(tǒng)行政區(qū)兩大既有重疊又各具特色的陣營(yíng)。

未央?yún)^(qū)則是西安城北重要的行政區(qū)，面積要比新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)三個(gè)老城區(qū)的面積加起來(lái)還要大，但在開(kāi)發(fā)區(qū)的擴(kuò)容中，未央?yún)^(qū)逐漸被經(jīng)開(kāi)區(qū)、灃東新城、浐灞生態(tài)區(qū)包圍，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市配套、區(qū)域品質(zhì)上相比周邊的開(kāi)發(fā)區(qū)均相對(duì)較弱，也沒(méi)有不斷冒出的大規(guī)劃大概念。

在周邊各大開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)聲下，老牌未央?yún)^(qū)也是時(shí)候革新了。

未央湖的再發(fā)開(kāi)，此時(shí)也重新進(jìn)入大眾視線。

2020年，未央?yún)^(qū)提出把片區(qū)建設(shè)作為發(fā)展的重頭戲，計(jì)劃把徐家灣片區(qū)、未央湖片區(qū)、漢長(zhǎng)安城片區(qū)、六村堡片區(qū)、未央路片區(qū)“五大片區(qū)”作為未來(lái)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，著力加速城市更新，推動(dòng)未央由城市“中心”向城市“核心”轉(zhuǎn)變。

其中未央湖片區(qū)定位為建設(shè)服務(wù)渭北工業(yè)區(qū)先進(jìn)制造業(yè)集群的總部基地，打造“科創(chuàng)之芯”。

此后，未央湖片區(qū)又被未央?yún)^(qū)添上另一重任：建設(shè)北城品質(zhì)最高端、環(huán)境最優(yōu)美、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)最聚集的生態(tài)辦公區(qū)，打造西安“北跨”渭河發(fā)展的排頭兵。

今年6月27日，西安市未央?yún)^(qū)召開(kāi)大學(xué)城城市更新項(xiàng)目方案專題會(huì)議。會(huì)議要求，充分發(fā)揮片區(qū)優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)劃各類生活配套設(shè)施，匯聚教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源，實(shí)現(xiàn)“工作在渭北、生活在未央”。這次會(huì)議中提到的大學(xué)城城市更新項(xiàng)目就是未央湖片區(qū)提升改造的重要一環(huán)。

屆時(shí)，會(huì)以秦漢大道為界將未央湖片區(qū)分成環(huán)未央湖片區(qū)以及環(huán)大學(xué)城片區(qū)。

其中，環(huán)未央湖片區(qū)北至渭河，南到秦漢大道，西至西銅高速，東至北辰大道；

而環(huán)大學(xué)城片區(qū)則北到秦漢大道，南到北三環(huán)，西至西銅高速，東至北辰大道。

環(huán)未央湖片區(qū)的開(kāi)發(fā)改造將依托河湖相映的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，按照“南有曲江池、北有未央湖”的視野，打造成北城品質(zhì)最高端、生態(tài)最優(yōu)美、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)最聚集的園林式片區(qū)。

整個(gè)十四五期間，未央湖片區(qū)提升改造都將持續(xù)進(jìn)行，目前北四村(鄭家寺村、湖北莊村、草店村和新光村)征遷工作已完成。

根據(jù)8月未央?yún)^(qū)發(fā)布的未央?yún)^(qū)2022-01號(hào)土地征收成片開(kāi)發(fā)方案顯示，未央湖片區(qū)的土地征收工作仍在繼續(xù)。

本次方案成片開(kāi)發(fā)總范圍東至北辰路、西至二環(huán)北路西段、南至梨園路、北鄰新生活農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)北界，面積共計(jì)100.1440公頃，涉及未央?yún)^(qū)3個(gè)街道7個(gè)行政村。方案共包含5個(gè)成片開(kāi)發(fā)范圍，擬征收區(qū)域面積55.3728公頃。

其中，就包括未央湖街道的牛王廟村、后村、新房村、杜家堡村等區(qū)域。

根據(jù)方案，本次征收土地主要用途為住宅用地，擬實(shí)現(xiàn)品質(zhì)居住功能。

通過(guò)成片開(kāi)發(fā)，將有利于補(bǔ)足城區(qū)居住功能，改善群眾居住環(huán)境，推動(dòng)城市風(fēng)貌提升，促進(jìn)城市全面和諧發(fā)展，使未央?yún)^(qū)加快實(shí)現(xiàn)由地理位置的“行政中心”到高質(zhì)量發(fā)展“首善區(qū)”的華麗轉(zhuǎn)變。

經(jīng)初步匡算，本次土地征收成片開(kāi)發(fā)征地補(bǔ)償費(fèi)用共需11571.0576萬(wàn)元。

具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

根據(jù)征收土地位置圖顯示，中登城市花園這個(gè)傳聞已被富力接手的爛尾樓，也將重新開(kāi)發(fā)。

下一步，根據(jù)片區(qū)三年行動(dòng)方案，未央湖片區(qū)將會(huì)分為三個(gè)板塊：環(huán)未央湖-華圣板塊、大學(xué)城板塊、大明宮市場(chǎng)板塊進(jìn)行分區(qū)域提升改造。

其中，環(huán)未央湖-華圣板塊位于渭河以南、秦漢大道以北。參照曲江池開(kāi)發(fā)模式，對(duì)未央湖游樂(lè)園進(jìn)行全面改造升級(jí)。同時(shí)，將未央湖周邊品質(zhì)較差的10個(gè)老舊小區(qū)和華圣果業(yè)地塊全面整合，打造集高端住宅、品質(zhì)商業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展于一體的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

大學(xué)城板塊位于秦漢大道以南、建材北路(文德路)以北。全面拆除板塊內(nèi)違建點(diǎn)，提升大學(xué)城周邊大環(huán)境。利用征拆的土地資源和高校文教資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)附屬中小學(xué)、高水平醫(yī)院及醫(yī)療培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，打造產(chǎn)學(xué)研實(shí)踐基地和孵化平臺(tái)，形成環(huán)大學(xué)城“政、產(chǎn)、學(xué)、研、用、資”六位一體產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈。

大明宮市場(chǎng)板塊位于建材北路(文德路)以南、北三環(huán)以北。將圍繞三村聯(lián)拆(鄭家寺、湖北莊、草店)及大明宮地塊低端倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)整體拆遷和升級(jí)改造，以騰籠換鳥(niǎo)的方式，新建圖書(shū)館、綜合商業(yè)體、運(yùn)動(dòng)公園等配套設(shè)施，引入一帶一路國(guó)家商品交易中心，智慧化家居產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目，打通大型主干道，逐步實(shí)現(xiàn)提檔升級(jí)。

IXIAN.CN

從征地的大動(dòng)作來(lái)看，未央湖片區(qū)期待十多年的再開(kāi)發(fā)，已經(jīng)步入正軌。

參照“曲江模式”，固然是從過(guò)去錯(cuò)誤的開(kāi)發(fā)模式中掉頭回來(lái)，只是齊白石的那句“學(xué)我者生，似我者死”又向未央湖提出疑問(wèn)。

在目前還未有曲江介入消息的前提下，未央湖，真的能學(xué)好“曲江模式”，在西安城北，再造一片“曲江南湖”嗎？

要是投資十個(gè)億把未央湖一改造，估計(jì)才有希望。

最好讓曲江集團(tuán)直接接手，精心開(kāi)發(fā)改造未央湖，及其環(huán)未央湖周邊城市更新，才能打造出城市建設(shè)的精品。

西安城北和城南經(jīng)濟(jì)失衡，城北要建成西安經(jīng)濟(jì)新中心，未央湖這么好的城市名片資源，把未央湖再造成為一個(gè)“曲江南湖”，勢(shì)在必行

1993年時(shí)，未央湖是經(jīng)西安官方確定開(kāi)發(fā)的曲江、半坡、未央湖三大旅游開(kāi)發(fā)區(qū)之一
半坡一聲嘆息
好白菜都被豬拱了

需要很長(zhǎng)的過(guò)程

觀

時(shí)至今日，房?jī)r(jià)高企，再學(xué)曲江模式，一個(gè)字難。

好

感覺(jué)比較難??！再造一個(gè)曲江！

一聲嘆息啊

再造一個(gè)**，**第二，小**，這些做的二個(gè)吃螃蟹的一般結(jié)果都不太好！

涸澤而漁，殺雞取卵，這些土鱉思維整個(gè)西安都有，曲江池旁的高樓太多了，與人造景觀不協(xié)調(diào)。而未央湖更是急功近利，居然引進(jìn)雅荷這樣的地產(chǎn)商，可見(jiàn)眼光之拙劣。未央湖是輸?shù)粽谛卟剂?，而曲江還有幾根線條。

西安只有一個(gè)曲江南湖，未央湖湖大水多也不頂慫！