西安地鐵終于邁入TOD時代，打造西北首個！

地鐵，是一座城市的公共交通大動脈，它不僅代表著速度，更是從客流和高效兩個層面對區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到帶動作用，甚至成為建立城市新中心的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

目前，西安地鐵已開通8條線路、運(yùn)營里程259千米，無論是運(yùn)營里程數(shù)，還是客運(yùn)強(qiáng)度均排在全國前列。然而，與其他多數(shù)城市一樣，西安軌交集團(tuán)營收凈利潤多年來仍然處于虧損狀態(tài)，需要政府補(bǔ)貼支持，只有深圳、廣州等少數(shù)城市能依靠成熟的TOD模式實(shí)現(xiàn)可觀的盈利。

成功經(jīng)驗(yàn)在先，嘗試TOD開發(fā)，顯然是西安地鐵可實(shí)現(xiàn)的盈利途徑之一，因而也受到民眾廣泛關(guān)注和討論，但西安近年來所規(guī)劃的TOD項(xiàng)目推進(jìn)一直未見成效。

近日，據(jù)報(bào)道西安地鐵5號線雁鳴湖站保障性租賃住房項(xiàng)目已全面開工建設(shè)，標(biāo)志著西安市軌道集團(tuán)保障性租賃住房項(xiàng)目，正式進(jìn)入實(shí)施階段。

而這一保障性租賃住房項(xiàng)目，作為西安軌交集團(tuán)自持開發(fā)的項(xiàng)目，是否也意味著，西安地鐵將以此為依托，正式邁入TOD時代？

XI'AN

  西安地鐵終于邁入TOD時代

當(dāng)下，TOD模式已經(jīng)是一種相當(dāng)成熟的開發(fā)模式，隨著軌道交通的發(fā)展TOD模式也一直經(jīng)歷著概念的創(chuàng)新和更迭。

從最基礎(chǔ)的概念來看，TOD是以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，即先有公共交通，再有城市開發(fā)，以公共交通引導(dǎo)城市開發(fā)。

在中國，港鐵為內(nèi)地城市提供了TOD開發(fā)的模式范本。不同于國外如日本，TOD東京模式以私鐵為開發(fā)主體，通過“政府政策引導(dǎo)+市場開發(fā)主導(dǎo)”來實(shí)現(xiàn)，香港TOD開發(fā)模式以港鐵（公有）為開發(fā)主體，摸索出了成熟的“軌道交通＋物業(yè)“的業(yè)務(wù)模式。

而為什么要說西安當(dāng)前并無TOD？

不同于港鐵公司自誕生之日起就以商業(yè)經(jīng)營為根本原則，內(nèi)地城市最初建設(shè)地鐵目的是緩解出行壓力，西安初期開通線路基本集中于人口密集區(qū)和已開發(fā)成熟區(qū)域，不是由交通先行而引導(dǎo)的區(qū)域開發(fā)，因此嚴(yán)格意義上來說西安并無TOD。

另一方面，西安地鐵當(dāng)前并無由西安軌交集團(tuán)自持的地鐵上蓋物業(yè)等，未開拓出適宜的TOD項(xiàng)目，這就導(dǎo)致西安地鐵的盈利渠道單一、盈利手段薄弱，盈利能力也不及深圳等TOD開發(fā)成熟的城市。

以深圳地鐵經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，2021年深圳地鐵的站城一體化開發(fā)（TOD）收入達(dá)到了95.71億元，占據(jù)深圳地鐵集團(tuán)2021年度營業(yè)收入的58.67%。

圖表來自：深圳市地鐵集團(tuán)有限公司債券年度報(bào)告（2021 年）

合理規(guī)劃的TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了土地高效利用，更加便利高效的公共交通，促進(jìn)區(qū)域生活、消費(fèi)共生互利，商業(yè)效益、區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力得到提升，而地鐵自持物業(yè)，也通過土地溢價及物業(yè)運(yùn)營收益，反哺地鐵建設(shè)運(yùn)營。

當(dāng)然，地鐵自持物業(yè)開發(fā)，需要相當(dāng)充裕的財(cái)力支撐。地鐵建設(shè)與地鐵上蓋物業(yè)，均存在著開發(fā)周期長、前期投入高等特點(diǎn)，當(dāng)?shù)氐罔F集團(tuán)自主開發(fā)十分考驗(yàn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力。

這對于尚處在虧損階段的西安軌交集團(tuán)來說，并不容易。

西安軌交集團(tuán)也曾公開表示，目前西安TOD項(xiàng)目以場段上蓋開發(fā)為主，鑒于自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)力量薄弱、市場品牌認(rèn)知度低等原因，我們以一級開發(fā)為主，二級開發(fā)為輔，小股份合作參與開發(fā)，由合作開發(fā)企業(yè)操盤。后期隨著開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累和市場認(rèn)知度擴(kuò)大，我們將逐步主導(dǎo)二級開發(fā)。

近日開工的西安地鐵5號線雁鳴湖站保障性租賃住房項(xiàng)目，是否成為西安地鐵逐步主導(dǎo)二級開發(fā)的開端呢？

據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目是西安首個國家住建部推廣的軌道交通引領(lǐng)示范保障性租賃住房項(xiàng)目，也是西北地區(qū)首個融合軌道交通站點(diǎn)與保障性租賃住房及配套商業(yè)的綜合開發(fā)項(xiàng)目。

西安地鐵5號線雁鳴湖站保障性租賃住房項(xiàng)目位于浐河?xùn)|路以東，東三環(huán)以西，云淙巷路以南，占地約22.6畝，項(xiàng)目將建成3棟保障性租賃住房，共計(jì)500套（間）。

該項(xiàng)目立足于為青年群體打造潮流品質(zhì)住房，在滿足拎包入住條件基礎(chǔ)上，設(shè)置共享辦公區(qū)、健身場所等各類特色空間，并通過應(yīng)用智能監(jiān)控、智慧樓宇等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)看房、簽約、租金繳納等全生命周期線上服務(wù)，打造新青年租住品質(zhì)新高地。

除了這一開工項(xiàng)目外，近期，西安地鐵還發(fā)布了《3號線港務(wù)區(qū)車輛段保障性租賃住房項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)公告》《西安地鐵2號線渭河車輛段保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)公告》《西安地鐵3號線桃花潭站保障性租賃住房項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)公告》《西安地鐵2號線潏河停車場保障性租賃住房項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)公告》等多個地鐵站點(diǎn)、車輛段、停車場等保障性租賃住房的招標(biāo)公告。

在國家鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房，以及《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》中倡導(dǎo)強(qiáng)化公共交通導(dǎo)向的TOD模式的背景下。

同時，TOD開發(fā)所建立的集交通、商務(wù)、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城市功能區(qū)，與保障性租賃住房所打造的以滿足新市民、青年人住房需求，具有天然的適配性。

在各級政策的支持下，西安地鐵“換道”進(jìn)行TOD模式的探索，選擇這樣的方式，對于西安地鐵來說是不是相對容易一些？

XI'AN

  TOD開發(fā)如何釋放價值

越來越多的城市進(jìn)入軌道交通時代，高昂的地鐵建設(shè)和運(yùn)營費(fèi)用，一直靠財(cái)政支持是不現(xiàn)實(shí)的，也不是健康的城市公共交通運(yùn)營模式，而找到適合的盈利契機(jī)，對于地鐵運(yùn)營和持續(xù)建設(shè)特別重要。

以港鐵為借鑒對象，內(nèi)地很多城市相繼引進(jìn)了“軌道交通+物業(yè)”的TOD模式。

比鄰香港的深圳就“近水樓臺先得月”，從港鐵（深圳）4號線的代建代運(yùn)營中學(xué)會獨(dú)立開發(fā)。

深圳地鐵在征戰(zhàn)TOD的進(jìn)程中，一邊修地鐵，一邊拿下地鐵站上蓋物業(yè)的開發(fā)權(quán)，通過入股房地產(chǎn)開發(fā)商和成立自持開發(fā)企業(yè)等措施，實(shí)現(xiàn)了可觀的投資回報(bào)。

1、深圳地鐵收購萬科29.38%股權(quán)，成為萬科第一大股東，與知名開發(fā)商合作“軌道+物業(yè)”模式。

2021年深圳地鐵64.09億的投資收益中，有40.54億為萬科的股利。

2、掛牌成立深鐵置業(yè)、深鐵商業(yè)2家下屬企業(yè)，自主進(jìn)行TOD項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營，建設(shè)“軌道+”生態(tài)圈，打造了綜合體、寫字樓、住宅、商業(yè)、酒店、產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的六大產(chǎn)品類別。

深圳地鐵在TOD開發(fā)模式上，已然一騎絕塵。

圖表來自：深圳市地鐵集團(tuán)有限公司2021年度審計(jì)報(bào)告

隨著盈利能力越來越強(qiáng)，深圳地鐵也慢慢地不再需要政府進(jìn)行大額補(bǔ)助。2021年深鐵政府補(bǔ)助只有1.37億元，西安軌交集團(tuán)這一數(shù)據(jù)是16.1億。

近年來，除過上海、北京等一線城市，武漢、成都、鄭州等城市也在加快推進(jìn)TOD開發(fā)。

武漢地鐵通過資源一級開發(fā)（土地開發(fā)）獲得了55.65億元的收入，超過營收的一半；截至2021年底，成都軌道集團(tuán)已經(jīng)先后啟動22個TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目，2022年，成都還將推進(jìn)34個TOD項(xiàng)目建設(shè)；2021年鄭州發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)鄭州市城市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)實(shí)施管理辦法 (暫行) 的通知》，加快鄭州市軌道交通段（場）及站點(diǎn)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)建設(shè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，圍繞TOD開發(fā)相關(guān)政策陸續(xù)出臺，我國開通軌道交通的城市中，已有近一半出臺了TOD開發(fā)相關(guān)政策。

其實(shí)，西安軌交集團(tuán)在2021年時發(fā)布過《西安市軌道交通集團(tuán)有限公司2021-2023年度TOD項(xiàng)目前期概念方案設(shè)計(jì)及深化研究服務(wù)》等相關(guān)招標(biāo)公告。彼時，林同棪國際（中國）還發(fā)文稱其以第一名成績中標(biāo)西安市軌道交通集團(tuán)有限公司2021-2023年度TOD項(xiàng)目前期概念方案設(shè)計(jì)及深化研究服務(wù)項(xiàng)目。

只是，后續(xù)未見西安軌交集團(tuán)有公開透露過相關(guān)內(nèi)容。

圖片來源：林同棪國際

但隨著西安地鐵三期的全面建設(shè)，10號線、15號線等線路均提出了TOD概念，10號線規(guī)劃打造成“一條TOD開發(fā)的中軸線”，15號線將統(tǒng)籌實(shí)施TOD站點(diǎn)一體化綜合開發(fā)……

尤其是10號線高陵段將形成TOD產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系和“一主兩輔，多點(diǎn)特色引領(lǐng)”發(fā)展結(jié)構(gòu)，即1個區(qū)域發(fā)展主核，2個發(fā)展次核，4個TOD特色發(fā)展核心，10大TOD特色場景。

西安另一個TOD項(xiàng)目為蓮湖區(qū)政府規(guī)劃提出的，以地鐵8號線為依托的紅廟坡TOD項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目正處于前期更新方案編制及規(guī)劃條件調(diào)整階段，將爭取在今年底納入2023年城市更新計(jì)劃。

而由高陵區(qū)政府所規(guī)劃的10號線TOD，蓮湖區(qū)政府規(guī)劃的紅廟坡TOD，西安軌交集團(tuán)未來是否會參與其中進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)下所釋放的信息還不能做出判斷，但若能參與進(jìn)去，這些項(xiàng)目未來的成功運(yùn)營，將成為反哺西安地鐵運(yùn)營建設(shè)的一份子。

而西安軌交集團(tuán)近期所釋放的地鐵上蓋保障性租賃住房，其實(shí)從去年開始很多城市也在跟進(jìn)，由國企系的軌道或交投集團(tuán)開始拿地建租賃住房。

由于保租房建設(shè)對軌道集團(tuán)的資源整合能力以及項(xiàng)目全生命周期統(tǒng)籌運(yùn)營能力提出了更高要求，不少城市軌道集團(tuán)在拿地后，引入專業(yè)的租賃運(yùn)營商進(jìn)行合作。

那么，地鐵上蓋保障性租賃住房的收益如何，以近日西安首個面向社會公開租賃的保障性租賃住房門店（安居-樂筑-億潤店）的房源平均租金為1500元/月/間算，5號線雁鳴湖站500套（間）保障性租賃住房建成出租后，每年光房租即可收入900萬元，而這一項(xiàng)目屬綜合性開發(fā)項(xiàng)目，還包括配套商業(yè)、居民消費(fèi)等其他收入源。

當(dāng)然，保障性租賃住房突出的是住房的民生屬性，而作為西安軌交集團(tuán)初次進(jìn)入TOD開發(fā)模式的探索，對于未來其進(jìn)行自持或合作開發(fā)住宅或商業(yè)物業(yè)，相信可以總結(jié)出積極的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

IXIAN.CN

TOD牽涉到眾多主體，軌道集團(tuán)、開發(fā)商以及政府之間的協(xié)同合作十分必要。

近年來鄭州、南通、蘇州、無錫、合肥等多個城市相繼出臺了推進(jìn)軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)的相關(guān)政策，加快軌道交通段（場）及站點(diǎn)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)建設(shè)。

例如，鄭州相關(guān)政策中提到，段場上蓋部分的土地出讓起始價按宗地評估價的80%確定；合肥城建將在人力、資金和技術(shù)資源等方面對合肥市軌道集團(tuán)予以支持……

西安在相關(guān)政策出臺方面還有所欠缺，未來需要相關(guān)政策的跟進(jìn)。

當(dāng)下，很多城市已經(jīng)將TOD開發(fā)上升到城市戰(zhàn)略的高度，此前西安主要將精力放在軌道交通線路的規(guī)劃和建設(shè)上，如今終于騰出手腳，開始嘗試TOD項(xiàng)目的實(shí)施。

西安軌道交通集團(tuán)未來如何盈利，何時扭虧為盈，西安地鐵TOD開發(fā)進(jìn)度，需要加速了。

整天西北首個西北最高西北這西北那的，走不出西北了？？？？

夜空中最靚的猩 發(fā)表于 2022-7-18 11:24
整天西北首個西北最高西北這西北那的，走不出西北了？？？？

確實(shí)不像個國際大都市的樣子！

地鐵沿線的地都好賣 也能賣上錢

再好經(jīng)營模式，也要有靠譜的人。

不說西北，說全球，那不是吹牛嗎

{:mocs_33:}

樓主不要唱贊歌了，看看momopark就知道了，最終都是私人口袋的東西

請把西北去掉，丟人不？

咱這地鐵站里全是文化符號，商業(yè)化程度太低，自動售賣機(jī)太少，買瓶水都要走好遠(yuǎn)，更別說什么盲盒手辦彩票扭蛋......這僅僅是很小的一方面，地鐵站看上去倒是高大上，這么咋能盈利？

說西安的時候，絕對不準(zhǔn)提西北!提西北的人太沒有出息，一律槍斃!哈哈！
西安以建設(shè)國際化大都市為己任，怎么能張嘴閉嘴把西北掛在嘴邊上呢？

也要有靠譜的人。

期待10號線環(huán)園中路TOD

期待8號線長鳴路車輛段上蓋，以前網(wǎng)上看規(guī)劃很牛。

好的經(jīng)驗(yàn)還是值得學(xué)習(xí)的