西安某在建住宅項(xiàng)目內(nèi)部

　　露天陽臺、錯(cuò)層設(shè)計(jì)、空中庭院……西安的住宅正經(jīng)歷一場空間升級，然而當(dāng)風(fēng)雨與低溫襲來，這些美好設(shè)計(jì)正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　“‘建面’約139平方米戶型，得房率高達(dá)約141%，還有270°觀景視野，現(xiàn)在的戶型都做到這種程度了，之前都不敢想?！痹诟呖圃叫恪ば菂R云瀾售樓部，正在了解項(xiàng)目的購房者胡先生感慨道。

　　這并非個(gè)例。近兩年來，以“空中庭院”“高得房率”為亮點(diǎn)的第四代住宅在西安市場迅速崛起，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，西安市場有55個(gè)在售“四代宅”項(xiàng)目，覆蓋高新區(qū)、航天基地等10個(gè)區(qū)域。

　　“四代宅”集中入市

　　“四代宅”的高得房率已成為西安樓市的一大特色，也成為許多購房者決策的關(guān)鍵因素之一。

　　“當(dāng)時(shí)吸引我們的是贈(zèng)送面積，想著買個(gè)120平方米的房子實(shí)際面積能到140平方米，平均到價(jià)格上少了很多?！辟徺I了浐灞國際港一處第四代住宅的王女士告訴記者，她覺得有種“花小錢辦大事”的感覺。

　　這種高得房率現(xiàn)象可追溯至2021年。當(dāng)年，華潤置地以1.25萬元/平方米的樓面地價(jià)競得灃西新城地塊，項(xiàng)目引入第四代住宅設(shè)計(jì)理念。

　　2022年，華潤灃華九里項(xiàng)目正式亮相，標(biāo)志著西安首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目落地。6米挑高露臺、錯(cuò)層綠植幕墻等設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“戶戶有花園”的居住體驗(yàn)，同時(shí)也將得房率提升至120%。

　　項(xiàng)目獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念和高得房率，很快收到市場反響，綠城、中糧、保利、高科等多個(gè)品牌開發(fā)商紛紛推出“四代宅”項(xiàng)目。到2025年，“四代宅”已呈現(xiàn)出集中入市態(tài)勢。

　　政策加持：“空間革命”的推手

　　2025年6月，《西安市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出，鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化陽臺、露臺設(shè)計(jì)，允許風(fēng)雨連廊、架空層等不計(jì)入容積率。

　　這一政策為“四代宅”的發(fā)展提供了制度保障。

　　縱觀當(dāng)前市場，一大批房企相繼推出“超100%得房率”戶型。如高科越秀·星匯云瀾項(xiàng)目“建面”約139平方米的戶型，得房率約141%；保利云谷和著項(xiàng)目得房率高至約130%；中國鐵建·軌交·秦風(fēng)雅頌項(xiàng)目平均得房率約121%。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊妍認(rèn)為：“對于小面積來說，得房率超100%并且在套內(nèi)，這個(gè)是很值得的。對于大面積來說，超100%得房率本身，對于大家的生活空間以及生活的舒適性各方面也是一種提升。而這場以‘空間’為核心的產(chǎn)品革命正在重塑西安房地產(chǎn)市場。”

　　“美麗”背后的挑戰(zhàn)

　　在圍繞第四代住宅美觀大氣、得房率高的贊美聲背后，不同的市場聲音也不斷浮現(xiàn)。

　　航天基地首個(gè)第四代住宅小區(qū)龍湖云河頌項(xiàng)目剛完成交付，其建筑外形吸引著過往路人的目光?！斑@個(gè)小區(qū)很特別，周圍都是傳統(tǒng)的住宅建筑，它的外立面有種大氣磅礴的感覺，每次經(jīng)過我都忍不住看幾眼?！笔忻窆空f。

　　但對于西北城市來說，開放式露臺設(shè)計(jì)在風(fēng)沙、暴曬、嚴(yán)寒、陰雨等天氣下面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。不能封窗的露臺也存在安全隱患，個(gè)別戶型日照不充足、贈(zèng)送面積不實(shí)用等問題接踵而來。

　　準(zhǔn)備置換房子的胡先生在連續(xù)看了6家“四代宅”后，最終選擇了高新區(qū)某項(xiàng)目129平方米的戶型?！斑@戶型的贈(zèng)送面積不是很高，但很實(shí)用?！彼f，“前面看的幾個(gè)戶型雖然得房率很高，但有的陽臺日照不足2小時(shí)，遮擋很多；有的贈(zèng)送面積為非承重空間，改造受限。”

　　從“拼贈(zèng)送”到“重品質(zhì)”

　　面對市場反饋，筆者了解到，開發(fā)商紛紛從“高得房率”戰(zhàn)場轉(zhuǎn)場至“項(xiàng)目品質(zhì)提升”。

　　除了合規(guī)露臺贈(zèng)送外，他們開始優(yōu)化布局公攤，采用可變戶型提高戶型利用率。通過入戶花園設(shè)計(jì)等提升產(chǎn)品影響力、賦能項(xiàng)目售賣。

　　西安房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁表示，目前市場上第四代住宅的超100%得房率較為常態(tài)、普遍，購房者應(yīng)更關(guān)注室內(nèi)多空間、場景的實(shí)用性及利用度。特別是多比較面寬、進(jìn)深、層高、梯戶比、公共空間利用、樓間距等影響居住生活品質(zhì)的元素。

　　隨著相關(guān)政策落地實(shí)施，第四代住宅的發(fā)展將逐漸回歸居住本質(zhì)。業(yè)內(nèi)人士指出，“高得房率”只是當(dāng)下階段的一個(gè)賣點(diǎn)，市場真正的競爭核心還在于產(chǎn)品本身。在西安第四代住宅的演進(jìn)中，購房者在計(jì)算面積溢價(jià)之外，開始詢問更多關(guān)于陽光、通風(fēng)和實(shí)用性的問題。那些既能創(chuàng)新設(shè)計(jì)又能確保生活品質(zhì)的項(xiàng)目，才能在這輪居住空間革命中走得長遠(yuǎn)。

　　文/圖　交通城建工作室　常美

來源：西安晚報(bào)

剛需需要的

剛需值得購買

疫情前買的高價(jià)房，現(xiàn)在都是二手房了吧？都是四代新房把二手房價(jià)格卷下來了……

回歸理性

換湯不換藥，都是韭菜鴿子籠

四世同堂

經(jīng)不起推敲

等你住上，你就知道四代房的短板了。大陽臺遮擋，導(dǎo)致室內(nèi)光線差。風(fēng)雨過后，陽臺一團(tuán)糟。北方灰塵大，即使是晴天，也是灰塵一片，打掃起來費(fèi)時(shí)費(fèi)力。還有，由于是錯(cuò)層大陽臺，導(dǎo)致無法封閉，安裝隱形安全網(wǎng)都費(fèi)勁，存在高空墜落風(fēng)險(xiǎn)，尤其是家中有小孩的。上層能消楚的看到下層的陽臺，隱私無保。總之就是，華而不實(shí)。

回農(nóng)村老家蓋房，種植養(yǎng)殖，為什么留在城市卷下去，城市房價(jià)太高。

實(shí)用化